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对《节约集约利用土地规定》的解读

发布时间:2016年08月01日 16:20:00

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【内容摘要】 对《节约集约利用土地规定》的解读  面对日益严重的粗放浪费土地的现象,日前,国土资源部出台《节约集约利用土地规定》(以下称“《规定

对《节约集约利用土地规定》的解读

 

  面对日益严重的粗放浪费土地的现象,日前,国土资源部出台《节约集约利用土地规定》(以下称“《规定》”),这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章,共9章38条,于2014年9月1日起实施,主要涉及的内容有:

  一、限定特大城市开发边界

  《规定》明确要求:“有效控制特大城市新增建设用地规模;国土资源主管部门应当在土地利用总体规划中划定城市开发边界和禁止建设的边界,实行建设用地空间管制。”

  这是2013年底中央城镇化工作会议提出的相关要求,即尽快把每个城市特别是特大城市开发边界限定。但考虑到国内城市数量庞大、地形地貌各异,再加之对城市功能定位千差万别,国土部决定今年先划出500万人口以上的特大城市和京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的发展边界,因涉及基础设施建设、基本农田占有、生态环境保护等方面,国土部需要与住建部、农业部、环保部等多个部门达成一致意见,才能最终完成规范城市边界的政策制定。

  二、扩大土地有偿使用范围、减少用地划拨

  《规定》明确要求,“国家扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外,国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地,实行有偿使用。”

  根据2001年《划拨用地目录》,19类建设用地可采用划拨方式供地,而《规定》将19类划拨用地目录中的大部分供地排除在划拨用地的范围之外,这可能会导致,城市基础设施建设、交通设施建设等项目用地成本增加,公众购买相关公共服务的价格会提高,或者是以BOT等方式建设的基础设施项目的投资回报期会延长。

  三、先出租后出让

  针对实践中创造的工业用地新方式,《规定》提出,“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地;采取先出租后出让方式供应工业用地的,应当符合国土资源部规定的行业目录。”

  以出让方式拿地,土地成本较高,并且企业拿地后若效益不好,则很难退出。采用“先租后让”的方式,企业可以先租赁土地,等进入稳定期后,再决定是否购买土地,若企业放弃购买,政府可以收回土地,通过市场重新配置土地资源。但不利于的是,企业可能无法利用租赁的土地进行融资贷款。

  关于工业用地方式,2013年7月出台的《北京经开区发布加强工业用地管理的实施意见》,提出了三种转变工业用地方式:

  1)缩短工业用地使用权出让年限。在法定最高出让年限内,根据产业发展要求和用地单位经营情况确定工业用地国有建设用地使用权出让年限。出让年限一般不高于20年。期限届满时,用地单位若达到入区时承诺的经济指标,仍然正常生产并保持增长态势,可以申请延期使用土地。

  2)代建厂房用地供应:由建设方通过出让或直接租赁方式取得工业用地国有建设用地使用权,建设标准厂房或者按照产业要求定制厂房,将厂房出租给入区企业。

  3)工业用地使用权直接租赁:经开发区管委会批准,开发区国土资源管理部门将开发区内工业用地国有建设用地使用权在一定期限内出租给入区的用地单位使用,与用地单位签订国有建设用地使用权租赁合同,由用地单位支付国有建设用地使用权租金。租赁年限一般为10年。期限届满时,用地单位若达到入区时承诺的经济指标,可申请续租。

  四、禁止变相减免土地出让价款

  《规定》明确要求,“经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。”

  政府在土地资源配置方面行使的是公权力,如果不受制约很容易出现非理性行为,比如为了招商引资低价出让土地,或者在基础设施建设中贪大求全,浪费土地。绝对禁止抵扣或变相减免土地出让价款,企业和政府都会理性思考土地未来收益的最大化,开发商会考虑尽量少拿土地,政府上项目也不会那么容易,实际上能提高土地利用效率。

   五、提高工业用地利用率

  《规定》提出,鼓励土地使用者在符合规划的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

 


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